martes, 25 de septiembre de 2007

Moral distraida y plusvalía

¿Cómo variará el valor de unas oficinas ubicadas en un edificio con una excelente ubicación si en la oficina colindante unas mujeres de moral distraida reemplazan escritorios por camas para prestar sus servicios? Igual como algunas propiedades suben de valor, otras pueden bajar.
Mucha gente, equivocadamente, incluye la plusvalía de un terreno o una construcción dentro de los beneficios de un proyecto. Veamos el siguiente caso: si en un proyecto no se incluye la plusvalía del terreno, su VAN es de $100 negativos, pero si se incluye sube a $200 positivo, se deduce que la plusvalía del terreno fue de $300. O sea, el proyecto es malo pero lo hace bueno la plusvalía del terreno. En otras palabras, el proyecto de comprar el terreno y no hacer nada es más rentable ($300) que construir y operar en él un proyecto ($200).
La plusvalía, muchas veces, disfraza un mal proyecto no por mala intención del evaluador sino que, peor aún, por ignorancia.

8 comentarios:

Fernando Romero dijo...

Muy cierto lo que mencionas!!! Este aspecto responde más a un factor más de ignorancia que por mala intención. Sin embargo, hay que tener en cuenta que la plusvalía sí debe incluirse, pero solo cuando se calcula el valor terminal de un proyecto de la manera contable, es decir como valor de desecho del activo.

Claro está, en el caso del terreno no podemos hablar de un 'valor de desecho' como tal porque éste no pierde su valor, sino todo lo contrario. A lo que me refiero es que, si suponemos que al final de un proyecto liquidamos toda la empresa, lo que incluye la venta del terreno, entonces en el valor de realización del mismo tendremos que considerar la plusvalía, me parece algo obvio.

Por otra parte ya que hablamos del valor de los activos, tengo una duda y disculpa si me vuelvo muy técnico, tal vez tú me puedas ayudar: crees que sería conveniente en un proyecto incluir el ajuste del 'valor de uso' de los activos, de acuerdo con lo que te dice la NIC 36? Yo creo que sí se debería incluir, pero mientras no esté 100% seguro no lo haré.

Gracias de antemano y un fuerte abrazo.
Fernando Romero M.

Nassir Sapag Chain dijo...

Estimado Fernando...muchos coinciden contigo, por eso hice el posteo.
Yo creo que no debemos incluir la plusvalía, porque si el proyecto es malo, puede aparecer rentable gracias sólo a la plusvalía. Hacerlo, significaría que "usarías" parte de los beneficios de la plusvalía en cubrir el VAN negativo del proyecto.
Ojala consigamos más que se interesen en discutir y aclarar este tema sobre el cual no hay concenso.
Un abrazo

Cristobal dijo...

Creo que debemos diferenciar el tipo de proyecto que estamos evaluando. Si en un proyecto, la plusvalía es un factor único, que hace el VAN positivo, claro que el evaluador no debería incluir tal información!!!.

Pero en el caso de que la inclusión de plusvalía no altere el signo del VAN, y sea un activo igualmente importante para el proyecto, ¿Que deberíamos hacer? ¿No incluirlo?, en mi opinión creo que sí y no cometeriamos un error en su inclusión.
Como mencione previamente, depende del proyecto al cual nos enfrentemos.

Saludos

Cristóbal Fuenzalida M.

Nassir Sapag Chain dijo...

Cierto Cristobal...pero señalando claramente que el proyecto por si solo es rentable, pero que más rentable sería si se incorpora la plusvalía.

Ricardo dijo...

Me gustaría que me aclararan a qué se refieren con plusvalía.

Ricardo Botero

Nassir Sapag Chain dijo...

Hola Ricardo. En Chile corresponde al aumento del precio de un bien por factores distintos a la inflación. O sea, una variación positiva en términos reales.

Ricardo dijo...

Pero cuando se valora un proyecto se incluye el valor del terreno, máquinaria a valores de mercado.

Nassir Sapag Chain dijo...

Si Ricardo, pero dependiendo del método de cálculo del valor de desecho. Si lo calculaste por el valor de los flujos no pueden ir.